С дачниками решили быть построже

С 1 сентября заработал целый ряд правовых новаций, касающийся садоводов и огородников. В основном это запреты: на ведение бизнеса на дачах, на раздельную продажу дома и земли, на неиспользование участков по назначению. BN.ru разбирался, зачем нужны эти изменения и к чему они приведут.

Суть – в уточнениях

Основной законодательный акт в сфере загородных хозяйств действует в нашей стране уже шесть лет – это федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (217-ФЗ). Однако регулирование этой отрасли осуществлялось также в Земельном, Градостроительном, Налоговом кодексах и еще примерно в 20 законодательных актах, что создавало изрядную путаницу.

Обновленный 217-ФЗ, по замыслу авторов, должен исправить правовую неоднозначность, а заодно уточнить некоторые формулировки. Например, закон вводит понятия «садовый земельный участок», «хозяйственные постройки», «имущество общего пользования», «взносы», четко разграничивает координацию «коллективного» и «индивидуального» садоводства и огородничества.

Помимо чисто технических моментов, в документе появилось и несколько табу. Больше всего споров вызвал пункт о том, что отныне дачникам нельзя вести любую предпринимательскую деятельность на своих участках в СНТ. Согласно поправкам, земли с видом разрешенного использования (ВРИ) «Садоводство» предназначены исключительно для личных нужд, а их коммерческое применение признается нарушением.

Эксперты по праву, впрочем, уточняют, что эта норма не нова, ведь заниматься предпринимательством в садоводствах нельзя было и раньше.

«В статье 40 Земельного кодекса сказано, что все участки должны использоваться строго по целевому назначению. Например, на землях ИЖС, ЛПХ, СНТ можно построить частный дом, но нельзя возвести многоэтажку или промышленный объект», – комментирует юрист Виталий Бекетов.

И все же свежий 217-ФЗ – это не только «хорошо забытое старое», а и кое-что новое. Например, закон ужесточает ответственность за нарушение правил использования земли (см. таблицу).

Штрафы за нецелевое использование участка

Питомник под запретом…

Кроме того, в законе прописано, какие конкретно виды деятельности теперь не дозволены на дачных участках. Итак, нельзя:

• оказывать платные услуги (например, чинить автомобили, работать столяром или массажистом);
• организовывать производство с дальнейшей продажей продукции (в частности, тепличные комплексы, питомники для животных или растений);
• использовать участок для хранения товаров, предназначенных для продажи (устраивать склад);
• открывать коммерческие объекты (бани, хостелы, кафе, ларьки и прочие).

По поводу последнего пункта. На территории почти всех садоводств уже есть коммерческие объекты – магазины, пункты выдачи, мастерские. Означает ли это, что они находятся вне закона? Оказывается, нет. По словам Виталия Бекетова, в границах СНТ могут быть участки, которые позволяют вести бизнес.

«Действительно, чаще всего основным видом разрешенного использования земельных участков является ведение садоводства и огородничества. Но есть условно разрешенные и дополнительные ВРИ, которые позволяют разместить объекты инфраструктуры или коммерции», – разъясняет юрист.

Проверить ВРИ садового товарищества и конкретного участка можно в Правилах землепользования и застройки.

…а урожай приветствуется

Новый закон не запрещает вести традиционную дачную деятельность. Если конкретнее, вот чем можно заниматься у себя на участке – но исключительно для личного пользования!

• Строить, но строго с учетом градостроительных норм. Можно возводить индивидуальные дома, бани, гаражи, беседки, сараи.
• Выращивать овощи, фрукты, цветы, деревья.
• Держать животных. Не возбраняется иметь кур, уток, коз, кроликов и прочую живность (но в определенных количествах и не для продажи).
• Разводить пчел. Держать ульи можно, но только с разрешения устава СНТ и при условии соблюдения требований к размещению пасеки.

Как и раньше, дачники имеют право реализовать излишки урожая, это не считается предпринимательской деятельностью. Продавать следует в специально отведенных местах: на рынках, ярмарках, оптовых базах. Чтобы не было вопросов со стороны налоговой, важно соблюсти три условия.

1. Размер участка не превышает 50 соток.
2. Урожай выращен самостоятельно, без найма работников.
3. Происхождение продукции подтверждено справкой от СНТ или местной администрации.

Если хотя бы одно из условий не выполняется, то дачнику нужно регистрировать ИП или КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство) и платить налоги.

Другие новеллы

В первый день осени вступило в силу еще несколько дачных новаций. Пройдемся по ним кратко.

Нельзя продавать жилые и садовые дома, хозпостройки и иные объекты отдельно от участка. Некоторые СМИ почему-то восприняли это как актуальную новость. Однако запрет на раздельное отчуждение давно предусмотрен Земельным и Гражданским кодексами. Просто теперь эта норма перекочевала в 353-ФЗ (который является ничем иным, как поправками все к тому же 217-ФЗ). Смысл требования прост: сократить количество соседских споров, поскольку именно разрыв связки «земля – строение» лежит в основе большинства конфликтов между дачниками.

Запрещено разделять жилые и садовые дома, хозстройки и гаражи между собственниками. До сих пор были распространены ситуации (чаще всего при наследовании), когда граждане выделяли части дома в самостоятельные объекты. По закону статус земли при таком разделе надо менять с ИЖС на блокированную жилую застройку, но это не всегда возможно по местным правилам. В итоге один дом мог превратиться в два или даже три – с разными фасадами, пристройками и иными элементами коллективного хозяйствования. Теперь такая «шанхаизация» в СНТ стала невозможной.

Далее, наложено вето на создание участков там, где не допускается ведение садоводства или огородничества для собственных нужд. Например, на землях сельскохозяйственного назначения. Формально эта норма ставит под угрозу права многих владельцев участков с ВРИ «Садоводство», которые были оформлены на сельхозугодьях до 1 января 2019 года. Это могло произойти, например, при продаже по частям старых колхозных полей (паевых земель). По прежним законам власти не могли предъявлять претензии к собственникам таких участков, а сейчас имеют право, причем независимо от даты и способа оформления земли.

Тем не менее на практике владельцам паевых земель вряд ли стоит волноваться, считает эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов. Ведь если таких дачников обяжут снести свои фазенды и начать сеять пшеницу, то им полагается компенсация в виде разницы между рыночной стоимостью участка для садоводства и участка для с/х производства. Первый стоит в десятки раз больше, поэтому вряд ли власти на это пойдут.

Запрещено также «ведение садоводства без создания товарищества на землях, правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности». Это вообще выглядит довольно странно, считает Геннадий Савинов. Садовое некоммерческое товарищество – это объединение граждан, а не вид деятельности. Значит, это не может быть критерием для определения вида разрешенного использования земельных участков. Кроме того, участие садоводов в товариществе считается добровольным, никто вступать в СНТ не обязан.

И наконец, последняя новация – земля, находящаяся на территории населенных пунктов, садовых и огородных товариществ, может быть изъята в случае неиспользования. В постановлении Правительства РФ № 826 определены критерии, позволяющие оценить, применяется участок по назначению или нет.

Основные признаки неиспользования земли:

• садовые и огородные участки: более 50% территории захламлено или покрыто сорными растениями высотой более 1 метра, имеются дикорастущие деревья и кустарники, не связанные с благоустройством территории;
• участки под строительство дома (ИЖС): в течение семи лет с момента оформления прав на землю не построен и не оформлен дом; более половины площади захламлено или загрязнено отходами; имеются разрушенные или аварийные постройки;
• земли под бизнес или застройку: в течение пяти лет не возведено и не зарегистрировано ни одного здания или сооружения (срок может быть скорректирован в соответствии с разрешением на строительство или решением о комплексном развитии территории).

Как видно, практически все рассмотренные новеллы носят запретительный характер. Похоже, законодатели сочли, что для наведения порядка в сфере садоводства и огородничества больше подходит кнут, чем пряник.

08.09.2025 11:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от stockking на Freepik